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Comment booster sa rentabilté locative

Micheal Zonta

Par Mickael Zonta - Dernière mise a jour le 22/10/2018

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Comment favoriser la rentabilité de votre investissement immobilier ?

Je vais vous donner tous les points forts qui vont vous permettre de faire exploser votre rentabilité d'un investissement locatif.

Je vais vous donner les grands points clés qui vont vous permettre de doper et d’avoir des rendements beaucoup plus intéressants pour votre investissement immobilier.

1- Faire des travaux après l'achat locatif

Ne tombez pas dans la facilité, erreur commise par beaucoup d’investisseurs : essayer d’aller sur des biens locatifs qui ne nécessitent pas beaucoup de travaux, c’est plus rassurant. La contrepartie, c’est que ce seront des investissements immobiliers beaucoup moins rentables.

C'est une des erreurs que font régulièrement les investisseurs débutants.

Ne faites pas cette erreur, le but du jeu est d’aller sur un bien locatif qui nécessite beaucoup de travaux. Il va être décoté, il va être moins cher que le marché. Vous allez pouvoir mener des négociations beaucoup plus importantes dessus. Vous allez éliminer la concurrence. Ce sont les multiples avantages d’aller sur des biens immobiliers qui ont des travaux.

Si le point de départ n’est pas bon sur vos opérations immobilières en termes de prix, vous pourrez faire des pieds et des mains, vous n’arriverez pas à obtenir une rentabilité immobilière élevée.

Ce qui est intéressant, c’est de prendre un bien qui est vétuste. Quand je dis vétuste, je parle de rénovation intérieure. Il ne faut pas, bien entendu, que la structure en tant que telle de votre immeuble, que ce soit individuel ou en copropriété, soit abîmée.

Le but est vraiment : travaux, travaux, travaux. Il faut que vous le gardiez en tête.

2- La nature du chauffage de votre bien locatif

Pour 90 % des opérations, je vous recommande de prendre le choix du chauffage électrique. Si vous étiez en chaudière individuelle gaz, par exemple, pendant les travaux, vous allez passer en tout électrique dont le chauffage. Je sais qu’il y a beaucoup de personnes qui ne sont pas forcément d’accord avec moi sur ce point. Je vais vous dire pourquoi, selon moi, on fait cette configuration, pourquoi je le fais pour mes appartements à titre personnel, pourquoi je continuerai à le faire et pourquoi je le recommande pour les clients.

Ce n’est pas que le chauffage collectif est mauvais, en soi, c’est beaucoup plus confortable. Là-dessus, je vous rejoins et je suis entièrement d’accord. Imaginons que ce soit votre résidence principale, je vous conseille d’avoir du chauffage collectif parce que la nature même de ce chauffage est beaucoup mieux.

• Souvent, en termes de charges, ce n’est pas cohérent. Ça veut dire que vous allez être sur un montant de charges beaucoup trop élevé et ça va diminuer la rentabilité de votre bien immobilier. Le but est de passer en tout électrique. Ce n’est pas gênant si, en chauffage collectif, la nature des charges n’est pas très élevée. C’est le seul cas de figure où on le fait, c’est quand le chauffage collectif, en termes de charges, n'ont pas des montants énormes. C’est rare, la plupart du temps, c’est élevé.

Nous, l’intérêt, il est que quand on est en électrique, on reste en électrique. Et quand on est en chaudière individuelle gaz, on coupe le gaz et on repasse en totalité électrique. Pourquoi ?

On va externaliser cette dépense au locataire, quand il va rentrer dans l’appartement, il va prendre son contrat EDF et c’est lui qui va payer le chauffage. Alors que si vous étiez en chauffage collectif, le syndic vous appellerait pour payer un montant qui est plus élevé. On ne pourra pas faire payer au locataire cette charge de chauffage collectif parce que vous n’allez pas pouvoir lui demander de payer 50 ou 100 € de plus par mois. Votre appartement serait au-delà du prix du marché en terme de prix de location.

• On le fait aussi pour des raisons de sécurité, pour éviter le gaz.

• On le fait pour l’entretien puisque même si le contrat d’entretien annuel de la chaudière est une charge locataire, cela vous oblige, en gestion, à vérifier que votre locataire l’a fait. Le jour où votre chaudière est vétuste ou cassée, c’est une dépense importante et c’est une charge propriétaire alors que le jour où vous avez un chauffage électrique qui casse, cela va vous coûter 200 ou 300 €. Le prix de la main d’œuvre est ultra-faible, vous pouvez même le faire vous-même. Pour toutes ces raisons, on favorise un passage en full électrique.

3- La décoration de votre bien locatif pour un effet coup de cœur, un effet Waouh !

Le but du jeu c’est que quand votre locataire pénètre dans l’appartement, il ait un très gros coup de cœur.

Dans la gestion de projets immobiliers, dans un investissement locatif, la déco c’est ce qui arrive à la fin.

Vous avez déjà payé l’appartement, le notaire, un architecte, les plans, les travaux, peut-être quelqu’un pour suivre les travaux et vous arrivez à l’ameublement. C’est encore une dépense, et souvent (et c'est une erreur), on va venir grappiller un peu, on va avoir un des oursins dans les poches sur cette partie-là alors qu’il y a peut-être 1 000 € de différence grand maximum.

C’est une erreur puisque vous allez rogner sur ce qui se voit, sur les derniers éléments, sur les derniers détails visibles et c’est ce qui va aider à créer le coup de cœur locataire et créer une vraie différence sur le marché locatif pour aller chercher des locataires de qualité qui veulent intégrer votre appartement rapidement parce qu’ils ont eu le coup de cœur.

J'espère que cet article vous aura aidé à prendre la bonne décision pour vos futurs projets.

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