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L'erreur qui va tuer votre rentabilité

Micheal Zonta

Par Mickael Zonta - Dernière mise a jour le 22/10/2018

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Je vais vous dire l’erreur fatale qui va tuer la rentabilité d'un investissement locatif si vous n’en prenez pas conscience. C’est une erreur que font plus de 90 % des investisseurs immobiliers. Pour moi, c’est l’erreur à éviter dans le déroulement de votre projet.

J’ai rencontré dernièrement un investisseur immobilier qui me racontait ses mésaventures au sujet de l’acquisition d’un immeuble de rapport. Il avait acheté un immeuble avec 6 lots et lors de la phase travaux, il avait tiré vers le bas l’ensemble des coûts.

Quand on rentre dans un appartement vétuste mais qui fonctionne, on a généralement deux choix possibles :

• soit on rentre, on rase tout, on remonte tout, tout est refait à neuf, et on repart proprement,

• soit on rentre, on fait le tri, on conserve certaines choses et on fait faire un devis détaillé à l’artisan.

Il me racontait ses mésaventures puisqu’il a vraiment fait, à priori, un très, très gros tri à l’intérieur et il a souhaité essayer de conserver au maximum pour tirer le devis le plus bas possible et ne pas toucher à beaucoup d’éléments. Résultat des courses après plusieurs mois : sur les 6 lots, il y en avait un où le ballon d’eau chaude est tombé en panne, l’autre où le siphon fuyait, un autre où il y avait un problème de joint sur la vasque, un autre encore : un problème de pommeau de douche…

Il m’a énuméré une suite de problèmes, il était un peu décomposé et, c’est pour moi, une des pires erreurs pour tuer votre rentabilité. Pourquoi ?

Il n’a pas pensé aux conséquences de ses actes. Il était novice et n’a reçu assez de conseils.

La conséquence est directe et radicale, tous les mois ou tous les deux mois, comme il y a 6 lots et que c’est un immeuble de rapport, il doit mettre la main à la poche puisqu’il faut changer le ballon d’eau chaude, la vasque, la paroi de douche, etc., tous les mois ça dégrade sa rentabilité, parce qu'au début, il a voulu minorer l’enveloppe travaux.

Or, l’enveloppe travaux vous l’empruntez. Dans 99 % des cas, vous empruntez le montant des travaux, ça veut dire que ce montant des travaux est emprunté, par exemple, sur 20 ans. La charge est lissée sur 20 ans. Or, s’il y a un pépin de ballon d’eau chaude que vous n’avez pas changé parce que vous avez souhaité le retirer du devis, vous allez peut-être économiser 500 € entre la fourniture et la main d’œuvre, directement. Le problème c’est que quand vous devez changer le ballon d’eau chaude, au bout d’un an ou deux ans, parce que vous ne savez pas quand est-ce qu’il a été installé, c’est de l’argent qui sort directement de votre poche. Vous n’allez pas, à ce moment-là, réemprunter pour un ballon de chaude et étaler la dépense sur 20 ans, c’est impossible.

Il y a donc toutes les chances que ça vous dégoûte de l’immobilier et que vous fassiez partie des 90 % de français qui ne savent pas investir dans l’immobilier et qui se plaignent parce qu’ils disent que l’immobilier, ça coûte cher.

Vous avez tout intérêt à raser, sans faire de zèle il faut que ce soit nécessaire, mais à raser l’ensemble et remonter sur des bases solides.

C’est comme dans la vie, c’est comme dans les affaires, c’est comme dans une société, c’est comme en amour, c’est comme dans les relations personnelles, si la base n’est pas stable, vous ne pouvez pas capitaliser dessus et vous ne pouvez pas progresser.

Vous devez avoir une base saine pour avoir un investissement immobilier rentable.

Avoir une base saine, c’est raser l’appartement, le remonter à neuf.

Vous devez emprunter toutes les dépenses qui peuvent vous coûter cher parce que la charge est lissée sur 20 ans. En revanche, vous allez économiser des problèmes, votre locataire sera content et vous ne remettrez pas constamment la main à la poche.

C’est un conseil majeur. Sans ça, vous partez sur une opération immobilière dont les bases ne sont pas stables et, du coup, financièrement et en termes de temps, vous allez devoir utiliser votre trésorerie personnelle. Prenez l’argent de la banque, vous empruntez à 1 % ! C’est comme si la banque vous disait : ton ballon d’eau chaude, je m’en occupe, en plus tu le paies sur 20 ans et tu ne vas payer que 1 % d’emprunt de la charge directe. Prenez-le, ne faites pas cette erreur qui tuera votre rentabilité financière et vous dégoûtera de l’immobilier tout simplement parce que vous ne maîtrisez pas cette partie-là.

Si vous la maîtrisez, l’immobilier sera au service de votre patrimoine, au service de votre enrichissement, et pas l’inverse.

Je vous invite à y réfléchir, à ne pas faire cette erreur, à profiter de l’argent de la banque et à le prendre, puisqu’elle vous le donne à un taux extrêmement faible : prenez-le, faites de beaux appartements, de belles rénovations, construisez des bases saines et solides pour vos biens et vous verrez votre patrimoine immobilier se dessiner.

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