Location saisonnière : la vérité sur la courte durée
Par Manuel RAVIER - Dernière mise a jour le 06/02/2018
La location saisonnière ou location courte durée consiste à louer pour des périodes courtes. Il s'agit en général d'une location à la nuitée, d'une ou plusieurs nuits et à des touristes de passage.
Que ce soit dans les clubs d'investisseurs que je fréquente, ou sur les forums internet, les investisseurs s'intéressent tous à la rentabilité. Et ils ont raison. J'ai l'habitude de dire que le rendement locatif est la boussole de l'investisseur. Celle qui le guide lorsqu'il cherche son chemin. Mais cela ne signifie pas que c'est le seul indicateur à prendre en compte.
La location saisonnière permet d'optimiser le rendement locatif d'une opération, par rapport à une location classique en moyenne ou longue durée. C'est un fait. La rentabilité en location saisonnière est plus élevée qu'en location longue durée. En tous cas pour ce qui concerne le rendement brut. Mais qu'en est-il du rendement net ? Quels sont les coûts liés à l'exploitation en location à la nuité ? Quels sont les impacts d'une location saisonnière en termes de frais supplémentaires ? Les enjeux juridiques ? Dans cet article je vous apporterai mon analyse de professionnel et d'investisseur.
Rentabilité location saisonnière : attention à l'écart rentabilité brute et nette
Le rendement locatif brut est calculé à partir des loyers encaissés, et divisés par le coût total de votre investissement. Cet indicateur est un des différents indicateurs à disposition de l'investisseur - avec le taux de rentabilité interne, la VAN, le cash flow - et il est très utile. En location meublée classique, donc avec un bail de longue durée, le rendement brut est assez proche du rendement net, puisque les frais de gestion sont assez faibles et que la vacance locative est limitée. Il convient de soustraire la taxe foncière et le montant des charges de copropriété.
Des frais d'entretien supérieurs en courte durée
Mais la location courte durée inclut des coûts d'entretien plus importants. La prestation délivrée est proche d'une prestation hôtelière. Le locataire ne se sent pas chez lui. Il faut le voir comme un client qui consomme un service de courte durée. Il est dans une logique de consommables. Au delà des changements de draps, de savon, bouteilles d'eau... vous aurez à gérer une usure plus rapide et d'éventuelles dégradations. Et il est en vacances donc potentiellement dans une ambiance de fête. Il se soucie donc moins de l'entretien. Quelqu'un qui est chez lui prend toujours plus soin du bien que s'il est dans un endroit de passage, c'est logique. En terme financier, prévoyez un impact de 5% du montant des loyers annuels pour les frais d'entretien, petites réparations et consommables.
Un impact fort de la vacance locative
Une autre variable nettement plus impactante en courte durée est le paramètre vacance locative qui est l'inverse du taux de remplissage.
La vacance locative dépend de plusieurs choses : d'abord de votre façon de gérer l'exploitation du local. Ensuite de la demande du marché et de votre positionnement prix. Ainsi vos hypothèses de location doivent se baser sur un remplissage de 60% à 65% selon les zones. Ce qui représente entre 18 et 20 nuitées par mois. Éviter l'erreur de l'excès d'optimisme en pensant que le marché n'attendait que votre bien, et qu'il sera loué 30 jours par mois. Bien sûr certaines villes ou zones géographiques peuvent délivrer des taux de remplissage supérieurs, il s'agit de faire une étude de marché en amont.
Si on prend l'exemple de Paris, l'offre est saturée. Sur les 5 dernières années, un très grand nombre d'appartements proposés en location saisonnière sont apparus sur la plateforme Airbnb. A tel point que Paris est devenu la destination mondiale dans laquelle Airbnb a le plus de logements à louer. Les réglementations plus contraignantes les dernières années ont participé à ré-équilibrer le marché en asséchant l"offre. Il faut suivre les cycles et les grandes évolutions sur la loation airbnb.
Mais qui dit concurrence, dit baisse des prix et vacance locative plus élevée.
Des frais d'exploitation élevés
Enfin les frais de gestion sont nettement plus élevés pour de la location saisonnière que pour la location meublée longue durée. Alors qu'ils sont en général de 7% du montant des loyers en location classique, ils sont de 20% à 30% en location courte durée. Et les agences facturent des frais de check in / check out. Plusieurs de mes clients qui avaient choisi la courte durée en 2015 sont revenus et louent désormais en longue durée.
Tableau comparatif selon la vacance
Le rendement locatif en location saisonnière est donc a priori plus élevé, mais attention au vrai rendement de l'opération. Celui que vous obtenez après avoir déduit tous les coûts et sans avoir à gérer vous même. Difficile de construire un empire immobilier si vous passez votre vie à faire des check in / check out à toute heure.
Location courte durée : une vraie problématique juridique
La location saisonnière a fait l'objet de fortes réglementations sur ces dernières années.
Elle est accusée par la Mairie de Paris d'être une des causes de la tension extrême du marché locatif, et de tirer les loyers à la hausse. Gardez bien en tête que si vous louez en courte durée, vous devrez être attentifs à deux aspects : les problèmes liés à la copropriété et les problèmes législatifs et réglementaires selon les localités.
D'abord vous devrez relire le règlement de copropriété. Certaines copropriétés interdisent tout simplement ce mode de location. Même si ce n'est pas interdit, attendez-vous à faire face au mécontentement des copropriétaires. Logique, puisque la location touristique entraîne des nuisances. Je me rappelle du cas d'un client qui louait au 6ème étage d'un immeuble dans le marais à Paris. Les copropriétaires (dont certains étaient célèbres) ont moyennement apprécié d'avoir payé 15.000€/m2 et d'entendre des touristes parler fort et traîner leurs valises dans les étages de l'escalier. Compréhensible d'une certaine façon.
Ensuite, sachez que la loi ALUR du 26 mars 2014 a encadré les locations saisonnières avec des obligations selon la taille des agglomérations. Ainsi pour les villes de plus de 200.000 habitants et dans les départements des Hauts de Seine, de Seine Saint Denis et du Val de Marne, vous devez obtenir une autorisation de la mairie avant toute mise en location courte durée. Et autant dire que la loi n'a pas été faite pour que les autorisations soient distribuées... Il faut mettre en location d'habitation un local d'activité de surface au moins équivalente et situé dans le même arrondissement. Si vous louez sans le faire, le risque est simple : amende de 50.000€ et 1.000€ d'astreinte par jour et par m2 jusqu'à la régularisation. Découvrez des infos sur la location saisonnière à Paris sur le site de la Mairie de Paris, ici. De quoi décourager les plus déterminés.
Pour conclure, la location saisonnière attire les investisseurs puisque le rendement locatif brut est très élevé. Souvent supérieur à deux fois le rendement locatif de longue durée classique. Mais attention. Quand on ajoute l'impact du taux de remplissage, de l'entretien, des frais de gestion, de check in/check out le rendement peut être égal voire inférieur à une location meublée de longue durée. Sans compter les problèmes fréquents avec la copropriété, et l'aspect réglementaire très contraignant.
La location saisonnière est-elle un bon plan ? Je pense que ça peut l'être. Mais attention, si la réponse était positive sans hésiter dans le début des années 2000, aujourd'hui il faut faire tous vos calculs avant de retenir ce mode de location. Je connais des investisseurs qui s'en sortent très bien, le plus souvent en province. Mais ils sont organisés, et se sont professionnalisés. À titre personnel je préfère largement d'autres modes de location pour mes biens. J'ai moins de gestion et un rendement équivalent.
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